Перед летом

19 февраля 2011
Аналитический материал от Latland

Период от февраля до июля 2011 является может быть самым ожидаемым и непредсказуемым для рынка латвийской недвижимости за последние годы

Что ждет покупателей и продавцов латвийской недвижимости этой весной, что будет с ценами и объемами продаж, как отразятся на всем этом изменения в законодательстве, новые тарифы и налоги ?

Все эти вопросы волновали участников рынка недвижимости всегда и не являются для них чем-то новым. Однако сегодяшняя ситуация таит в себе такие пружины, которые могут развернуть рынок недвижимости в любую сторону и в любой момент. Посмотрим на них вооруженным взглядом.

Вид на жительство. Уже весь мир знает, что с 1 июля прошлого года Латвия выдает виды на жительство в стране, читайте - в ЕС за очень небольшую плату. В самом недорогом варианте - это 50 тысяч латов (около 100 тысяч долларов), потраченные на недвижимость в провинции. Достаточно понятно, что новый закон ориентирован прежде всего на страны бывшего СССР и, главным образом - на Россию. Всему остальному миру вид на жительство в ЕС не слишком нужен. Этот мир и так перемещается по свету достаточно комфортно. Не имеют практически никаких препятствий в этом вопросе США, Великобритания, Канада, Австралия и иные цивилизованные страны. Остаются правда Китай и Африка. Но об этом сейчас рассуждать всерьез не приходится, несмотря на попытки правительсва Латвии построить новый шелковый путь. Многочисленные китайские и латвийские делегации, посещавшие друг друга, выяснили что конкретных точек соприкосновения между странами пока немного. Африке тоже не до Латвии, по крайней мере - сейчас.

А вот Россия отреагировала на новый закон хоть и не мнгновенно, но достаточно быстро. Если в октябре случаи обращений за получением вида на жительстов были еще единичны, то к январю вид на жительстов получил или обратился за ним уже 121 россиянин.

Находясь в ежедневном контакте с покупателями недвижимости и изучая деятельность наших коллег, мы можем однозначно утверждать, что на рынке недвижимости Латвии возникла новая реальность - заточенный на получение вида на жительство в ЕС запрос российского гражданина. Типовой такой запрос это - квартира в Риге или Юрмале по цене 100 тысяч латов. Реже встречется запрос на поиск дома на побережье в сторону Колки за 50 тысяч латов.

Говоря об этом факторе можно смело утверждать, что все участники рынка осознают возможный временный характер этого явления. Многие знают о готовящихся поправках в законодательство, усложняющих процедуру и условия получения вида на жительство. Знают и о продолжающихся и планируемых в будущем попытках правых политических сил вовсе отменить возможность получения вида на жительство через покупку недвижимости.

Все это создает на данный момент устойчивую дополнительную суету и спешку на рынке недвижимости в секторе как раз тех объектов, которые дают возможность получения вида на жительство по минимальной цене. Мы наблюдаем, в частности определенный дефицит упомянутых выше квартир в Риге и особенно - в Юрмале по цене в 100 тысяч лат. Эти объекты часто просматриваются даже сейчас зимой и быстро уходят с рынка. Речь разумеется идет о качественных объектах, удовлетворяющих высоким требованиям покупателей из России.

По мнению наших аналитиков ажиотаж в данном секторе рынка будет нарастать с приближением лета и даты 1 июля, когда могут вступить в силу поправки к законодательству.

Экономика Латвии переживает сейчас не лучшие времена. Страна изо всех сил пытается выполнить требования МВФ по оптимизации бюджета, что вынуждает правительство прибегать к непопулярным мерам. Постоянно растут налоги, тарифы на энергоносители, акцизы, вводятся новые виды лицензирования, увеличиваются нотариальные пошлины и други сборы в пользу государства. Одновременно с этим урезаются пенсии, пособия и зарплаты бюджетникам. Огромная часть населения имеет тяжелейшие банковские кредиты, взятые в годы бурного роста для приобретения недвижимости. Большинство объектов недвижимости заложено или отягощено судебными исками или выставлено на принудительный аукцион. Нарастает процесс банкротств физических и юридических лиц. Этому, в частности, способствует законодательство, лобируемое банковскими ассоциациями, согласно которому заемщик отвечает перед кредитором не только самим залогом, но и всеми своими активами. Это означает, что в случае невозможности рассчитаться с банком по ипотечному кредиту и непризнания заемщика банкротом, он будет вынужден рассчитываться с банком до конца жизни.

Все эти факторы приводят к тому, что количество местных покупателей на рынке недвижимости по-прежнему совсем немного, а количество продавцов и тем более - продавцов, испытывающих серьезные финансовые трудности, значительно больше. На таком фоне чуть ли не каждая сделка начинает носить индивидуальный характер - порой цена объекта обсуждается многократно и с большими подвижками, тогда как в другом случае, при наличии финансовых обременений цену сдвинуть никуда не удается. Возникает масса нюансов и деталей, влияющих на сделку - количество и состав кредиторов, их условия и требования. На фоне экономического кризиса очень разным может оказаться и окружение объекта - рядом могут оказаться неочевидные сразу арестованные дома, замороженные стройки и социальные проекты, отсроченные прокладки средств коммуникации. Эти факторы увеличивают вероятнось скрытых недостатков объектов недвижимости и связанные с ними риски приобретения и ликвидности.

В этих условиях существенно возрастают требования к профессионализму риэлтера, проводящего сделку - его возможности организовать качественную оценку объекта недвижимости в настоящем и спрогнозировать ее в будущем. Это подразумевает подключение профессиональных юридических, бухгалтерских, строительных и инженерных специалистов. В то же время, во времена кризиса число мелких, непрофессиональных, порой - индивидуальных маклеров сильно возрастает. Не обладая необходимым опытом и ресурсами, такие посредники часто становятся дополнительным фактором, осложняющим сделку.

Европейские покупатели т.е. жители ЕС в настоящее время ограничены законом в приобретении земель в определенных районах Латвии - берегов рек и озер, участков в дюнной и парковой зоне и иных специальных местах. Однако, законом предусмотренно снятие этих ограничений в 2011 году. Если это произойдет и депутаты не внисут никаких поправок, то в этом году число жителей ЕС, желающих приобрести замлю в Латвии, может значительно вырасти. В пользу этого говорит тот факт, что и сейчас европейцы небезразличны к латвийским угодьям - шведские, финские, датские и другие иностранные компании активно скупают по бросовым ценам большие земельные участки в глубине страны. Нам извстны многочисленные сделки прошлого года с десятками и сотнями гектаров земли и леса по цене примерно 350 латов за гектар.

В то же время частный покупатель из ЕС - физическое лицо - на данный момент на рынке не слишком активен и по опыту нашей работы - не заинтересован в приобретении земли через организацию и обслуживание юридического лица. Этих людей также смущает разрешительный характер таких инвестиций и они в действительности ждут закона об отмене ограничений на покупку недвижимости для иностранцев-жителей ЕС. Вполне вероятно, что крупные европейские компании, скупающие землю оптом, уже готовятся к последующей ее розничной продажи жителям своих государств.

Чего же ждать от рынка недвижимости Латвии в 2011 году ? Ответ на этот вопрос, на наш взгляд достаточно предсказуем. Мы ожидаем

- существенного роста активности россиян по приобретению недвижимости, подходящей под получение вида на жительство в Латвии в период до середины июля; мы вполне допускаем нехватку в этом секторе подходящих объектов и рост их стоимости, а также - неспособность агенств, маклеров и иных посредников качественно и быстро подобрать и провести как сделку, так и оформление документов на ВНЖ.

- умеренного и устойчивого повышения спроса на земельные участки в Латвии со стороны граждан ЕС в случае принятия соответствующего законодательства; мы не исключаем в дальнейшем приход на рынок риэлтерских и строительных компаний из стран ЕС для удовлетворения спроса в этом секторе рынка.

- увеличение нестабильности рынка, количества "подводных камней" и спектра предлагаемых объектов, повышающих требования к профессионализму и стоимости оплаты услуг риэлторских компаний

Еще на Latland.ru

Эксклюзивные предложения: земля, коммерческая и жилая недвижимость в Латвии

Отправить запрос на поиск недвижимости в Латвии

Возможности покупки земли в Латвии для нерезидентов